新聞來源：家居最前瞻

房地產主業(yè)不興，物業(yè)收費又承壓。

萬科、保利、金地等頭部房企的物業(yè)公司，正在從傳統的“保安、保潔、保綠、保修”服務，大舉進軍家裝后的局舊改市場。

這不僅僅是物業(yè)公司增加幾個新的零售、碎片化業(yè)務那么簡單，其背后有著深刻的商業(yè)邏輯和行業(yè)背景。

較早涉足社區(qū)局舊改業(yè)務的房地產關聯企業(yè)為綠城服務，然后是金地地產、萬科地產等。

綠城旗下的品牌綠城房屋4S早在2017年就成立，專注于房屋零星維修、局部改造、房屋翻新等服務，是較早以社區(qū)化模式布局局舊改賽道的企業(yè)之一。該品牌通過社區(qū)店態(tài)服務，聚焦廚房智能化改造、衛(wèi)浴適老化改造等場景，為存量房用戶提供針對性解決方案。

金地物業(yè)也是比較早涉足社區(qū)局舊改、維修業(yè)務的房企物業(yè)，家居最前瞻記得是2021年，前期他們通過自行設立樓盤入口處的獨立裝飾公司，自主嘗試做新裝、舊改業(yè)務，但效果有限。后期為了破局，金地物業(yè)調整策略，改為開放引入外部專業(yè)家裝公司來主導運營，自身負責資源引薦，雙方以分成機制達成合作，實現共贏。

為什么物業(yè)公司要這么做？

這可以說，也是不得已而為之打造的“第二增長曲線”。

1、主業(yè)承壓，尋找新增長點

隨著房地產市場從“增量開發(fā)”轉向“存量運營”，房地產開發(fā)主業(yè)增速放緩。

作為房企“現金牛”的物業(yè)板塊，必須尋找新的利潤增長點，支撐地產公司的可持續(xù)發(fā)展。有人氣的地方就有生意的想象空間，后家裝市場的容量巨大，是理想的突破口，尤其是未來一二線城市快速步入老齡化社會。

2、天然的優(yōu)勢和場景

物業(yè)公司掌握著最精準的業(yè)主數據，知道哪些房子到了需要裝修的“年齡”，哪些業(yè)主有局改、維修的需求。這是任何外部家裝公司都無法比擬的。

相比于陌生的外部公司，業(yè)主對長期服務的物業(yè)公司，有一定的信任感。

當然，結合家居最前瞻調研看，北方地區(qū)國企聚集的地方，物業(yè)公司和業(yè)主之間的關系緊密，更有利于開展家裝后市場的局舊改業(yè)務。

華東、華南、西南等民企較多的地方，物業(yè)公司和居民關系不融洽的地方，物業(yè)涉足局舊改業(yè)務，合作信任感比較弱。

物業(yè)的優(yōu)勢在于，挾地盤以令外部局舊改公司進駐。如果打通物業(yè)協同的關系，社區(qū)局改店的線下進駐推廣，就能充分享有“最后一公里”的便利性，物業(yè)就在小區(qū)里，響應速度快，溝通成本低。對于維修、清洗這類緊急或瑣碎的需求，具有無可比擬的便利性。

尤其是，在裝修前后涉及到手續(xù)審批、施工噪音、垃圾清運、電梯使用等，都需要物業(yè)批準和協調配合。

3、挖掘社區(qū)“富礦”，提升單客價值

一二線城市中高端的老舊社區(qū)，居民的局舊改消費力更強勁，比如廣州天河區(qū)、常州武進區(qū)、上海普陀區(qū)靜安區(qū)等核心主城區(qū)的大中型樓盤，居民入住率和出租率高，消費意愿強。

物業(yè)公司如果能轉型升級為社區(qū)提供專業(yè)化、多元化的的社區(qū)翻新生活服務，深度挖掘業(yè)主的價值，從“收物業(yè)費”的關系，轉變?yōu)椤疤峁┤轿患彝シ铡钡幕锇?，物業(yè)公司將會比貝殼找房的優(yōu)勢都明顯。

4、響應政策號召

國家正在大力推進城市更新、老舊小區(qū)改造。物業(yè)公司切入舊改和家裝領域，正好契合了這一政策方向，能夠獲得政策支持。

主要業(yè)務模式構成

綠城、萬科、金地......等物業(yè)公司開展的業(yè)務通常包括：

局改剛需業(yè)務，比如廚房、衛(wèi)生間翻新，墻面刷新，地板更換......等。

舊改剛需業(yè)務，比如現在的廣州全運會前夕，可以有積極參與政府主導的老舊小區(qū)綜合改造服務，為各主要干道的老舊社區(qū)提供整體煥新方案。

高頻維修服務，比如家電、水電、門窗、家具......等日常維修，這是最基礎、最高頻的需求。

高頻清洗服務，比如 家電清洗（空調、油煙機）、地毯清洗、水管清洗、門窗清洗......等。

截至目前，物業(yè)公司在以下三方面還需要補強：

一是品牌化運作。通常會成立一個獨立的子品牌，如萬科的“萬物云·樸鄰家裝”、保利的“星云燈塔”等，以專業(yè)形象出現。

二是標準化服務。強調流程標準化、價格透明化，以消除傳統家裝行業(yè)“坑多、水深”的痛點。

三是供應鏈整合。利用集團采購優(yōu)勢，整合建材、家居供應鏈，降低成本，保證質量。

物業(yè)轉型局舊改的優(yōu)勢和挑戰(zhàn)

從零售端來說，物業(yè)具有天然流量優(yōu)先攔截的效應，如果專業(yè)高效能做好，為業(yè)主提供更便捷、更可靠的家裝選擇，解決了“找小工不放心，找大裝飾公司要價高”的痛點。

對于物業(yè)公司來說，如何在做好物業(yè)便民服務的同時，搭建起第二營收增長管道，增強事情居民的服務消費粘性，實現了從“管理者”到“服務集成商”的轉型？

此外，如果物業(yè)公司能夠做好家裝后市場的規(guī)范化和標準化，不僅可以搶占那些沒有專業(yè)力、口碑力“馬路游擊隊”的生存空間，還可以搶先一步分流一部分貝殼等房產中介的流量。

當前，物業(yè)轉型做社區(qū)局舊改，還面臨以下三大挑戰(zhàn)：

一是專業(yè)能力構建。家裝產業(yè)鏈長、環(huán)節(jié)多、專業(yè)性強，物業(yè)公司需要組建專業(yè)的設計、施工、供應鏈和監(jiān)理團隊，這不是一朝一夕能完成的。

二是管理與品控。如何管理好外部的施工隊，如何平衡好“管理者”和“服務商”的角色？當施工隊與鄰居發(fā)生糾紛時，物業(yè)能否公正處理？確保服務質量和用戶體驗的一致性，是巨大的挑戰(zhàn)。一旦出現質量問題，會反噬物業(yè)公司品牌沉淀用戶信任。

三是各路人馬的充分市場競爭。需要面對傳統家裝公司、定制家居轉型社區(qū)局舊改公司、互聯網家裝平臺（如啄木鳥、土巴兔...等）以及貝殼圣都等房產中介公司等線上、線下多渠道的激烈內卷式競爭。

小結一下，萬科、保利、金地等物業(yè)公司紛紛進軍社區(qū)家裝市場，是物業(yè)行業(yè)從基礎服務向資產管理和生活服務深度轉型的一個標志性信號。

可以說，這是物業(yè)公司的“二次創(chuàng)業(yè)”，是重新定義并延展“物業(yè)服務”的邊界。

未來，一個優(yōu)秀的物業(yè)公司，不僅是一個好的“小區(qū)管家”，更可以定位為值得信賴的“家庭生活服務解決方案提供商”。

物業(yè)公司能夠轉型升級成功，關鍵在于能否真正建立起超越傳統家裝公司的專業(yè)力、品控力和用戶體驗感。