新聞來源：門業(yè)視界

7月30日，中共中央政治局召開會議。

會議決定今年10月召開二十屆四中全會，研究關(guān)于制定“十五五”規(guī)劃的建議。會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。

這場大會被視為下半年經(jīng)濟工作的“風(fēng)向標(biāo)”，具有舉足輕重的指導(dǎo)意義。

值得注意，此次會議未直接提及房地產(chǎn)市場，但推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基調(diào)一以貫之。會議強調(diào)，落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。聯(lián)系到7月15日召開的中央城市工作會議來看，這是繼2015年12月之后又一次有關(guān)城市發(fā)展的最高規(guī)格會議，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)成為未來房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

表：2025年以來中央重要會議關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容表述

數(shù)據(jù)來源：中國政府網(wǎng)，中指研究院綜合整理

高質(zhì)量開展城市更新，釋放出什么信號？

據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示：

首先，這是貫徹和延續(xù)中央城市工作會議精神，重點是突出將城市作為新時期城市新的增長動力，在會議上進一步落實。

7月15日的中央城市工作會議強調(diào)，當(dāng)前和今后一個時期城市工作的總體要求是：堅持因地制宜、分類指導(dǎo)，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

另一方面，在防范化解風(fēng)險相關(guān)內(nèi)容中，提出城市更新，特別是高質(zhì)量的城市更新，其邏輯是：告別大拆大建，將存量更新與城市功能修復(fù)、配套短板補齊、新型城鎮(zhèn)化、內(nèi)需動力打造、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)培育等結(jié)合起來，既可以避免大拆大建導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險和問題積重難返，也可以避免大拆大建導(dǎo)致的地方債務(wù)和隱性債務(wù)。高質(zhì)量的城市更新，具有在高質(zhì)量發(fā)展中防范化解風(fēng)險的功能。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

同時，城市更新還能改善存量物業(yè)的功能和效率，滿足居民從“有沒有”到’好不好”的需求，比如老舊小區(qū)改造、文旅功能植入、新消費場景的打造。而且，公共設(shè)施補短板、保障房籌集建設(shè)等，還能促進外來人口本地化、市民化，這些也是住房可持續(xù)發(fā)展和內(nèi)需引擎打造的路徑。

據(jù)丁祖昱評樓市，高質(zhì)量城市更新行動，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施提升等重點領(lǐng)域，核心在于“以存量撬動增量”。尤其是住建部明確2025年將通過推進貨幣化安置加力實施城中村和危舊房改造，并在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大改造規(guī)模，不斷催生存量住房改善需求。

通過貨幣化安置（如直接發(fā)放購房補貼或房票），引導(dǎo)被拆遷居民優(yōu)先購買存量商品房，預(yù)計2025年新增100萬套城中村改造將拉動約2億平方米商品房去化，進一步釋放潛在剛性購房需求，加速庫存消化，緩解存量商品房高庫存壓力。

長期來看，以城市更新為背景，通過“好房子”共計迭代滿足改善需求支撐新房市場成交，最終形成新的價格體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場新的供求關(guān)系動態(tài)平衡。

中央政治局雖然沒有直接提到“房地產(chǎn)”，但是“字越少、影響越大”，高質(zhì)量開展城市更新將成為城市發(fā)展“存量提質(zhì)增效”的重要抓手，并持續(xù)推動新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)定高質(zhì)量發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展提供重要的需求支撐。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過過去20年的高速發(fā)展，城市居民從“住有所居”實現(xiàn)到“住有優(yōu)居”的跨越。在高質(zhì)量城市更新背景下，各地供地質(zhì)量將會不斷提升，“城市更新”將與“好房子”深度融合，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)加速向“高品質(zhì)、低風(fēng)險、可持續(xù)”的發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

未來五年如何規(guī)劃？下半年經(jīng)濟怎么干？

對比4月中央政治局會議相關(guān)表述來看，財政政策更加積極和貨幣政策適度寬松的定調(diào)并未改變，但7月中央政治局會議明確宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時加力，且更加強調(diào)“落實落細(xì)”，并要“充分釋放政策效應(yīng)”。

財政政策方面，本次會議要求“加快政府債券發(fā)行使用，提高資金使用效率”；貨幣政策方面，未提及“適時降準(zhǔn)降息”，而是要“促進社會綜合融資成本下行”，并強調(diào)要“用好各項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具”。

會議還強調(diào)，要有效釋放內(nèi)需潛力。深入實施提振消費專項行動，在擴大商品消費的同時，培育服務(wù)消費新的增長點。在保障改善民生中擴大消費需求。高質(zhì)量推動“兩重”建設(shè)，激發(fā)民間投資活力，擴大有效投資。

民生宏觀陶川團隊認(rèn)為，下半年“落實存量政策”的優(yōu)先級或高于“出臺增量政策”。在中國經(jīng)濟基本面韌性凸顯的背景之下，下半年政策重心明確指向“抓落實”與“穩(wěn)預(yù)期”。但增量政策并非缺位，會議亦釋放出政策儲備的相關(guān)線索，如“培育服務(wù)消費新的增長點”等，預(yù)計這些“相機抉擇式”的政策在必要時仍有望為經(jīng)濟提供有效托底或緩沖。

具體來看，應(yīng)如何理解“宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時加力”？廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院首席金融研究員王運金告訴記者，一方面，下半年將繼續(xù)落實好此前已出臺的各項政策措施，如超長期特別國債發(fā)行與使用、各項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具提額擴圍等，增強政策的持續(xù)性，充分釋放政策效應(yīng)；另一方面，下半年仍有可能會根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化考慮“適時加力”，再度出臺增量政策繼續(xù)加強宏觀調(diào)控力度。

“其中，更加積極的財政政策工作重點將集中于政府債券的發(fā)行與使用上?！蓖踹\金表示，下半年政府債券發(fā)行尤其是國債發(fā)行節(jié)奏將持續(xù)加快，推進政府投資項目加快落地，著力提升資金使用效率。

對于貨幣政策，王運金認(rèn)為，下半年將保持適度寬松基調(diào)，適時通過逆回購、MLF等總量工具加大流動性投放，保持流動性充裕；必要時有望再度降準(zhǔn)、降息，推動社會綜合融資成本穩(wěn)步下行，為政府債券的集中大規(guī)模發(fā)行以及信貸投放提供寬松的金融環(huán)境。同時，新型政策性金融工具、養(yǎng)老與服務(wù)消費再貸款等各項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具將持續(xù)發(fā)揮其獨特優(yōu)勢，更具針對性地支持科技創(chuàng)新、提振消費、小微企業(yè)、穩(wěn)定外貿(mào)等重點領(lǐng)域與薄弱環(huán)節(jié)。

會議還強調(diào)“保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強靈活性預(yù)見性，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期”?；涢_證券首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長羅志恒表示，這意味著要落實好已出臺的財政貨幣政策，做好政策接續(xù)，不搞大拐彎，讓經(jīng)營主體有穩(wěn)定的政策預(yù)期和市場預(yù)期，推動經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)運行；另一方面，也要根據(jù)形勢變化做出靈活調(diào)整，前瞻研判下半年出口、房地產(chǎn)等情況，及時提前果斷出臺新的增量政策，加大逆周期調(diào)節(jié)力度。

在羅志恒看來，“增加靈活性預(yù)見性”的提法意味著增量政策隨時在路上，形勢平穩(wěn)時“隱而不發(fā)”，形勢有變時“果斷出擊”，包括及時追加預(yù)算、降準(zhǔn)降息、取消房地產(chǎn)限制舉措、紓困外貿(mào)企業(yè)和就業(yè)群體等。

羅志恒介紹，今年全年的新增赤字、專項債、超長期特別國債、特別國債合計共11.86萬億元。截至6月底，超長期特別國債已發(fā)行5550億元，發(fā)行進度達42.7%。截至6月底，新增專項債券已發(fā)行近2.2萬億元，發(fā)行進度為49.1%，快于去年同期的37.2%。這意味著下半年超長期特別國債和新增專項債券仍是加力擴投資促消費的關(guān)鍵抓手，剩余額度分別為7450億元和2.2萬億元。

在其看來，可以儲備的政策工具依然較多。比如，根據(jù)形勢的需要動態(tài)調(diào)整預(yù)算，擴大財政支出；“以舊換新”補貼擴圍至服務(wù)消費，提振消費；推動“國資—財政—社?！甭?lián)動改革，在不增加財政負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，增加國資收益上繳財政并專項用于社保體系建設(shè)，提高城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老金待遇，降低其預(yù)防性儲蓄需求、釋放服務(wù)消費潛力等。

據(jù)中指研究院，整體來看，本次會議高度肯定了今年以來宏觀經(jīng)濟取得的成效，為市場釋放信心，同時強調(diào)宏觀政策將適時加力，并指出“保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強靈活性預(yù)見性”，未來隨著宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場運行形勢的變化，預(yù)計更多政策仍有加力空間，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)仍是政策目標(biāo)，短期或更多聚焦在已出臺政策的有效落實；與此同時，城市更新已經(jīng)成為當(dāng)下推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重點內(nèi)容，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域的聚焦點，未來各項配套政策有望加速落地。另外，“積極穩(wěn)妥化解地方政府債務(wù)風(fēng)險”也是會議重點提及的內(nèi)容，各項舉措落實有望釋放地方政府落地房地產(chǎn)政策的靈活性，提升政策效果。