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7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議。

會(huì)議決定今年10月召開二十屆四中全會(huì)，研究關(guān)于制定“十五五”規(guī)劃的建議。會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

這場(chǎng)大會(huì)被視為下半年經(jīng)濟(jì)工作的“風(fēng)向標(biāo)”，具有舉足輕重的指導(dǎo)意義。

值得注意，此次會(huì)議未直接提及房地產(chǎn)市場(chǎng)，但推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基調(diào)一以貫之。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新。聯(lián)系到7月15日召開的中央城市工作會(huì)議來(lái)看，這是繼2015年12月之后又一次有關(guān)城市發(fā)展的最高規(guī)格會(huì)議，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)成為未來(lái)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

表：2025年以來(lái)中央重要會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容表述

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，中指研究院綜合整理

高質(zhì)量開展城市更新，釋放出什么信號(hào)？

據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示：

首先，這是貫徹和延續(xù)中央城市工作會(huì)議精神，重點(diǎn)是突出將城市作為新時(shí)期城市新的增長(zhǎng)動(dòng)力，在會(huì)議上進(jìn)一步落實(shí)。

7月15日的中央城市工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作的總體要求是：堅(jiān)持因地制宜、分類指導(dǎo)，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子。

另一方面，在防范化解風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)內(nèi)容中，提出城市更新，特別是高質(zhì)量的城市更新，其邏輯是：告別大拆大建，將存量更新與城市功能修復(fù)、配套短板補(bǔ)齊、新型城鎮(zhèn)化、內(nèi)需動(dòng)力打造、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)培育等結(jié)合起來(lái)，既可以避免大拆大建導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題積重難返，也可以避免大拆大建導(dǎo)致的地方債務(wù)和隱性債務(wù)。高質(zhì)量的城市更新，具有在高質(zhì)量發(fā)展中防范化解風(fēng)險(xiǎn)的功能。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

同時(shí)，城市更新還能改善存量物業(yè)的功能和效率，滿足居民從“有沒有”到’好不好”的需求，比如老舊小區(qū)改造、文旅功能植入、新消費(fèi)場(chǎng)景的打造。而且，公共設(shè)施補(bǔ)短板、保障房籌集建設(shè)等，還能促進(jìn)外來(lái)人口本地化、市民化，這些也是住房可持續(xù)發(fā)展和內(nèi)需引擎打造的路徑。

據(jù)丁祖昱評(píng)樓市，高質(zhì)量城市更新行動(dòng)，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施提升等重點(diǎn)領(lǐng)域，核心在于“以存量撬動(dòng)增量”。尤其是住建部明確2025年將通過(guò)推進(jìn)貨幣化安置加力實(shí)施城中村和危舊房改造，并在新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，不斷催生存量住房改善需求。

通過(guò)貨幣化安置（如直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或房票），引導(dǎo)被拆遷居民優(yōu)先購(gòu)買存量商品房，預(yù)計(jì)2025年新增100萬(wàn)套城中村改造將拉動(dòng)約2億平方米商品房去化，進(jìn)一步釋放潛在剛性購(gòu)房需求，加速庫(kù)存消化，緩解存量商品房高庫(kù)存壓力。

長(zhǎng)期來(lái)看，以城市更新為背景，通過(guò)“好房子”共計(jì)迭代滿足改善需求支撐新房市場(chǎng)成交，最終形成新的價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

中央政治局雖然沒有直接提到“房地產(chǎn)”，但是“字越少、影響越大”，高質(zhì)量開展城市更新將成為城市發(fā)展“存量提質(zhì)增效”的重要抓手，并持續(xù)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)定高質(zhì)量發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展提供重要的需求支撐。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)過(guò)去20年的高速發(fā)展，城市居民從“住有所居”實(shí)現(xiàn)到“住有優(yōu)居”的跨越。在高質(zhì)量城市更新背景下，各地供地質(zhì)量將會(huì)不斷提升，“城市更新”將與“好房子”深度融合，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加速向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”的發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

未來(lái)五年如何規(guī)劃？下半年經(jīng)濟(jì)怎么干？

對(duì)比4月中央政治局會(huì)議相關(guān)表述來(lái)看，財(cái)政政策更加積極和貨幣政策適度寬松的定調(diào)并未改變，但7月中央政治局會(huì)議明確宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時(shí)加力，且更加強(qiáng)調(diào)“落實(shí)落細(xì)”，并要“充分釋放政策效應(yīng)”。

財(cái)政政策方面，本次會(huì)議要求“加快政府債券發(fā)行使用，提高資金使用效率”；貨幣政策方面，未提及“適時(shí)降準(zhǔn)降息”，而是要“促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本下行”，并強(qiáng)調(diào)要“用好各項(xiàng)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具”。

會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，要有效釋放內(nèi)需潛力。深入實(shí)施提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)，在擴(kuò)大商品消費(fèi)的同時(shí)，培育服務(wù)消費(fèi)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在保障改善民生中擴(kuò)大消費(fèi)需求。高質(zhì)量推動(dòng)“兩重”建設(shè)，激發(fā)民間投資活力，擴(kuò)大有效投資。

民生宏觀陶川團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，下半年“落實(shí)存量政策”的優(yōu)先級(jí)或高于“出臺(tái)增量政策”。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面韌性凸顯的背景之下，下半年政策重心明確指向“抓落實(shí)”與“穩(wěn)預(yù)期”。但增量政策并非缺位，會(huì)議亦釋放出政策儲(chǔ)備的相關(guān)線索，如“培育服務(wù)消費(fèi)新的增長(zhǎng)點(diǎn)”等，預(yù)計(jì)這些“相機(jī)抉擇式”的政策在必要時(shí)仍有望為經(jīng)濟(jì)提供有效托底或緩沖。

具體來(lái)看，應(yīng)如何理解“宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時(shí)加力”？廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院首席金融研究員王運(yùn)金告訴記者，一方面，下半年將繼續(xù)落實(shí)好此前已出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施，如超長(zhǎng)期特別國(guó)債發(fā)行與使用、各項(xiàng)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具提額擴(kuò)圍等，增強(qiáng)政策的持續(xù)性，充分釋放政策效應(yīng)；另一方面，下半年仍有可能會(huì)根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化考慮“適時(shí)加力”，再度出臺(tái)增量政策繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。

“其中，更加積極的財(cái)政政策工作重點(diǎn)將集中于政府債券的發(fā)行與使用上。”王運(yùn)金表示，下半年政府債券發(fā)行尤其是國(guó)債發(fā)行節(jié)奏將持續(xù)加快，推進(jìn)政府投資項(xiàng)目加快落地，著力提升資金使用效率。

對(duì)于貨幣政策，王運(yùn)金認(rèn)為，下半年將保持適度寬松基調(diào)，適時(shí)通過(guò)逆回購(gòu)、MLF等總量工具加大流動(dòng)性投放，保持流動(dòng)性充裕；必要時(shí)有望再度降準(zhǔn)、降息，推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)步下行，為政府債券的集中大規(guī)模發(fā)行以及信貸投放提供寬松的金融環(huán)境。同時(shí)，新型政策性金融工具、養(yǎng)老與服務(wù)消費(fèi)再貸款等各項(xiàng)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具將持續(xù)發(fā)揮其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，更具針對(duì)性地支持科技創(chuàng)新、提振消費(fèi)、小微企業(yè)、穩(wěn)定外貿(mào)等重點(diǎn)領(lǐng)域與薄弱環(huán)節(jié)。

會(huì)議還強(qiáng)調(diào)“保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)靈活性預(yù)見性，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期”?；涢_證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)羅志恒表示，這意味著要落實(shí)好已出臺(tái)的財(cái)政貨幣政策，做好政策接續(xù)，不搞大拐彎，讓經(jīng)營(yíng)主體有穩(wěn)定的政策預(yù)期和市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行；另一方面，也要根據(jù)形勢(shì)變化做出靈活調(diào)整，前瞻研判下半年出口、房地產(chǎn)等情況，及時(shí)提前果斷出臺(tái)新的增量政策，加大逆周期調(diào)節(jié)力度。

在羅志恒看來(lái)，“增加靈活性預(yù)見性”的提法意味著增量政策隨時(shí)在路上，形勢(shì)平穩(wěn)時(shí)“隱而不發(fā)”，形勢(shì)有變時(shí)“果斷出擊”，包括及時(shí)追加預(yù)算、降準(zhǔn)降息、取消房地產(chǎn)限制舉措、紓困外貿(mào)企業(yè)和就業(yè)群體等。

羅志恒介紹，今年全年的新增赤字、專項(xiàng)債、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、特別國(guó)債合計(jì)共11.86萬(wàn)億元。截至6月底，超長(zhǎng)期特別國(guó)債已發(fā)行5550億元，發(fā)行進(jìn)度達(dá)42.7%。截至6月底，新增專項(xiàng)債券已發(fā)行近2.2萬(wàn)億元，發(fā)行進(jìn)度為49.1%，快于去年同期的37.2%。這意味著下半年超長(zhǎng)期特別國(guó)債和新增專項(xiàng)債券仍是加力擴(kuò)投資促消費(fèi)的關(guān)鍵抓手，剩余額度分別為7450億元和2.2萬(wàn)億元。

在其看來(lái)，可以儲(chǔ)備的政策工具依然較多。比如，根據(jù)形勢(shì)的需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整預(yù)算，擴(kuò)大財(cái)政支出；“以舊換新”補(bǔ)貼擴(kuò)圍至服務(wù)消費(fèi)，提振消費(fèi)；推動(dòng)“國(guó)資—財(cái)政—社?！甭?lián)動(dòng)改革，在不增加財(cái)政負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，增加國(guó)資收益上繳財(cái)政并專項(xiàng)用于社保體系建設(shè)，提高城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老金待遇，降低其預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求、釋放服務(wù)消費(fèi)潛力等。

據(jù)中指研究院，整體來(lái)看，本次會(huì)議高度肯定了今年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)取得的成效，為市場(chǎng)釋放信心，同時(shí)強(qiáng)調(diào)宏觀政策將適時(shí)加力，并指出“保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)靈活性預(yù)見性”，未來(lái)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)的變化，預(yù)計(jì)更多政策仍有加力空間，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍是政策目標(biāo)，短期或更多聚焦在已出臺(tái)政策的有效落實(shí)；與此同時(shí)，城市更新已經(jīng)成為當(dāng)下推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域的聚焦點(diǎn)，未來(lái)各項(xiàng)配套政策有望加速落地。另外，“積極穩(wěn)妥化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”也是會(huì)議重點(diǎn)提及的內(nèi)容，各項(xiàng)舉措落實(shí)有望釋放地方政府落地房地產(chǎn)政策的靈活性，提升政策效果。