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傳統(tǒng)樓市“金九銀十”時(shí)節(jié)，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)回暖跡象。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年1~9月，TOP100房企銷售總額為26065.9億元，同比下降12.2%，降幅較1~8月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)；2025年1~9月，TOP100房企權(quán)益銷售額為18060.4億元，權(quán)益銷售面積為9274萬(wàn)平方米。尤為值得關(guān)注的是，9月單月TOP100房企銷售總額環(huán)比增長(zhǎng)11.9%，建發(fā)、濱江、金茂、保利置業(yè)等房企銷售表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，成為拉動(dòng)市場(chǎng)回暖的重要力量。

2022年1月-2025年1-9月TOP100房企累計(jì)銷售額均值及增速情況

2021年1月-2025年9月TOP100房企單月銷售額情況（單位：億元）

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，9月百?gòu)?qiáng)房企中有72家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中45家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%，包括華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)鐵建、電建地產(chǎn)、邦泰集團(tuán)、中建東孚等。即使是頭部陣營(yíng)，TOP10房企中也有7家銷售操盤金額環(huán)比上升。

不過(guò)，銷售端的回暖未能掩蓋行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性差異，規(guī)模梯隊(duì)分化進(jìn)一步拉大。從企業(yè)數(shù)量來(lái)看，銷售額千億房企數(shù)量與去年持平為6家，均為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部企業(yè)；而500億～1000億元、300億～500億元、100億～300億元陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量分別減少1家、1家、4家，中小房企收縮態(tài)勢(shì)明顯。門檻數(shù)據(jù)更直觀地反映出分化程度，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企全口徑銷售額門檻同比提升7.5%至786.3億元，為唯一回升梯隊(duì)；TOP100房企門檻則同比大降21.6%至47.6億元，頭部與尾部差距持續(xù)擴(kuò)大。

這種分化格局在新增貨值布局上同樣顯著，頭部房企依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，綠城中國(guó)、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)位列前三。2025年1~9月，綠城中國(guó)以1175億元新增貨值占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展新增貨值規(guī)模為1010億元，位列第二；中海地產(chǎn)以952億元新增貨值位列第三，頭部企業(yè)的資源聚集效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

與銷售端的局部回暖形成反差的是，房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2025年前三季度，房企融資規(guī)模達(dá)3072億元，同比下降30%。其中第三季度融資1145億元，環(huán)比上升5%，但同比下降35%，仍處于歷史低位。融資分化現(xiàn)象尤為突出，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。

融資收縮疊加債務(wù)到期高峰，讓房企債務(wù)壓力迎來(lái)峰值。2025年房企全年到期債務(wù)5342億元，較2024年增513億元，三季度到期約1600億元成年內(nèi)高峰。而2024年房企債券發(fā)行2209億元，遠(yuǎn)低于4829億元到期規(guī)模，借新還舊缺口大，疊加前期債務(wù)展期，部分企業(yè)流動(dòng)性緊張的局面進(jìn)一步加劇。

在此背景下，公募REITs成為緩解房企流動(dòng)性壓力的紓困關(guān)鍵。2025年政策持續(xù)加碼，國(guó)家發(fā)改委將社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs優(yōu)先支持領(lǐng)域，上海地產(chǎn)租賃住房REITs18個(gè)工作日上市更創(chuàng)下效率紀(jì)錄。通過(guò)REITs工具，房企得以盤活自持物業(yè)，釋放沉淀資金用于償債與補(bǔ)充流動(dòng)性，同時(shí)更推動(dòng)行業(yè)從“重資產(chǎn)開發(fā)”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型，構(gòu)建“投融管退”全鏈條模式。

除了金融工具創(chuàng)新，政策層面也持續(xù)發(fā)力為市場(chǎng)托底。9月以來(lái)，深圳、武漢、重慶、合肥等多地接連出臺(tái)樓市新政，從供需兩端發(fā)力，針對(duì)性解決市場(chǎng)痛點(diǎn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新活力。光大證券分析師何緬南表示，隨著前期一攬子房地產(chǎn)政策的持續(xù)落地，地方政府樓市調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深，部分高能級(jí)核心城市有望獲益于城市更新，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型和內(nèi)涵式發(fā)展逐步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)目標(biāo)。