每日經(jīng)濟新聞6月3日訊 “據(jù)內(nèi)部人士近日透露,本月起,萬科在全國范圍內(nèi)降價,以加快銷售量,搶占市場?！薄?月第一天,這樣一則消息在業(yè)內(nèi)傳播。在此之前,在萬科重兵集結(jié)的北京,降價的消息若隱若現(xiàn)。

近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),時下萬科五號公園樓盤內(nèi)新近開盤的獨棟商業(yè)項目萬科五號公社,實際銷售均價已從4月的5萬元/平方米下降至4.55萬元/平方米。實際上,萬科在北京的四大熱銷樓盤皆已降價促銷。

雖然對“全國降價”的說法,萬科表示不予置評,但2008年萬科主動降價,引領(lǐng)行業(yè)步入價格下降通道的一幕或許將再次重演。

萬科五號公社暗降4500元

萬科五號公社是萬科五號公園樓盤內(nèi)的獨棟商業(yè)項目。一位房地產(chǎn)中介調(diào)查機構(gòu)高鋪經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露,4月20日時,該機構(gòu)在調(diào)查北京商業(yè)地產(chǎn)銷售價格時,萬科五號公社銷售均價為5萬元/平方米,而到了5月14日再次進行調(diào)查時,萬科公司主動向他們更正說,當時的銷售均價已下降4500元/平方米,降至4.55萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在實地調(diào)查時,該樓盤的營銷代理方北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司一位銷售員說,該棟商業(yè)地產(chǎn)項目原先預計銷售均價為5～6萬元,新政后,均價約在5萬元/平方米,后來根據(jù)市場實際情況,時下實際銷售均價已調(diào)至4.55萬元/平方米。

近日搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,截至5月25日,三月至五月間,北京城區(qū)及五個近郊區(qū)縣90個熱點商業(yè)地產(chǎn)樓盤中,90%的商業(yè)地產(chǎn)項目售價上漲,最高漲幅達50%。而萬科五號公社逆市降價,多少有點意外,此外,萬科五號公社地處北京CBD東擴區(qū)的黃金地帶,位置優(yōu)越,降價更難理解。

對于記者的疑問,該銷售員表示,萬科堅持市場定價,會適市而定,根據(jù)市場層面的反饋,萬科適時適市對定價做了調(diào)整。

萬科北京四樓盤價格松動

此外,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),萬科在北京熱銷的另外三個樓盤時下也出現(xiàn)了價格松動的跡象。

5月初,萬科藍山（資料、論壇)以3.98萬元/平方米開盤,低于預期的4萬元/平方米,而一次性付款還可享受9.7折優(yōu)惠,老業(yè)主享受9.9折優(yōu)惠。

而萬科北京另一個樓盤金隅萬科城（資料、論壇)也在降價。據(jù)新浪樂居上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,4月份該樓盤銷售均價為1.8萬元/平方米,5月份下降5.56%至1.7萬元/平方米。

5月16日,萬科假日風景最后兩棟樓以實際銷售均價約為24200元/平方米開盤,比原先預期開盤價25000元/平方米下降800元,相比3月份該樓盤的開盤價24250元/平方米,也略有下降。一位業(yè)內(nèi)人士透露,此次開盤的兩棟樓為“工業(yè)化產(chǎn)品”,實際建設(shè)成本比以前的產(chǎn)品還貴700元/平方米左右。

由此可見,萬科時下在北京熱銷的四大樓盤:萬科五號公園、萬科藍山、金隅萬科城與萬科假日風景均出現(xiàn)價格松動。

意在搶占市場份額？

萬科在北京開始降價銷售,這是否緣于公司資金鏈緊張,急于出貨以緩解資金壓力？其實不然。

據(jù)4月27日萬科發(fā)布的2010年第一季度財報,第一季度期末,萬科手持現(xiàn)金179.2億元,而公司短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和為127.4億元。由此可見,萬科現(xiàn)金流比較充沛。

一位長期跟蹤萬科的證券業(yè)分析師認為:“從萬科的財務(wù)狀況分析,如果市場持續(xù)低迷,萬科至少能撐5～6個月。如果不再拿地,存貨周轉(zhuǎn)速度下降一半,支撐一年到兩年都沒問題,資金鏈仍舊可以延續(xù)。”

“像萬科這樣的成熟企業(yè)降價不是因為缺錢,而是想在行業(yè)低谷時逢低吸納市場占有率?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍向 《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋道:“正是因為時下不缺錢,才讓萬科具有降價搶占市場的更大資本?！?

其實,當行業(yè)處于低谷時,正是大企業(yè)們擴大地盤的天賜良機。從歷史上看,萬科是此中熟手,也是巧手。2008年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控之際,正是萬科率先降價,將行業(yè)從觀望期帶入了降價通道,萬科也因搶先降價,擴大了地盤。

2010年農(nóng)歷年初,萬科股份總裁郁亮在與機構(gòu)投資者溝通時便闡述了萬科對本輪地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度:“要聽政策的話,中央政策是什么,我們跟著做,這樣才能為這個行業(yè)提供更大的發(fā)展空間?！?

5月15日,郁亮在萬科內(nèi)部一次會議中再次告誡公司員工:“不要心存僥幸”,“要跑得比對手快”。

一位房地產(chǎn)公司營銷總經(jīng)理說,郁亮的意思很明顯,萬科不會對政府本輪地產(chǎn)調(diào)控的決心“心存僥幸”,萬科還不如利用行業(yè)低谷良機,搶占市場份額。這也符合萬科近年來堅持的“快速開發(fā),提高資金周轉(zhuǎn)率”的企業(yè)經(jīng)營策略。

萬科一季度財報顯示,萬科在珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域的銷售面積同比分別下降45.1%、33.9%和0.1%。為了實現(xiàn)在行業(yè)低谷時搶占市場份額的目標,降價以釋放銷售量或許是萬科唯一的出口。

此外,完成今年銷售目標的壓力也迫使萬科作出降價舉措。

2009年萬科全年共實現(xiàn)銷售金額634.2億元,而王石的目標是2010年銷售額實現(xiàn)25%～30%的增長,即達到792.75億元～824.46億元的銷售額。

一位業(yè)內(nèi)人士透露,萬科全年60%的可售房源集中在宏觀環(huán)境更不確定的下半年上市。為了沖擊792.75億元～824.46億元年銷售目標,萬科也會被迫降價,釋放手中“貨物”。

基于此,宋會雍認為,“不要心存僥幸”,“要跑得比對手快”,這正是郁亮吹響了的全國降價的沖鋒號。

他認為,萬科會先從政策最嚴、成交量最冷的區(qū)域開始,然后逐漸推廣至全國。開始時,降價幅度預計不會很大,以試探式降價策略為主。據(jù)悉,時下萬科在廣州、蘇州等地的個別樓盤價格也出現(xiàn)了松動。

萬科:順應(yīng)變化合理定價

昨日,就全國降價的說法,萬科向本報回復稱,近期國家及各地連續(xù)出臺了多項政策,抑制市場向過熱發(fā)展,這些政策調(diào)控力度之大,調(diào)控態(tài)度之堅決,為近年來所少見,相信必然會對市場產(chǎn)生顯著影響。

萬科一貫認為,價格是由市場決定的,企業(yè)只能“發(fā)現(xiàn)”價格,而不可能單方面“決定”價格。萬科將積極主動順應(yīng)市場趨勢,以合理的價格贏得客戶的支持。萬科也將積極主動順應(yīng)市場變化趨勢,尊重市場實際情況合理定價,按照購房者愿意接受的價格售出產(chǎn)品。

此外,萬科公關(guān)部在電話中說,“全國降價”不知其來源如何,不予置評?！坝嘘P(guān)各地的價格情況,萬科實行由各地管理層根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r決定。在6月初公司沒有發(fā)布公告前,我們不能評論。公告發(fā)布后,以該公告數(shù)據(jù)為準?！?

專家說法：房價或步入明降期

《國房分析咨詢報告》上海研究組首席分析師陳真誠表示,前段時間,業(yè)內(nèi)一些人誤讀了5月13日溫家寶總理在天津的講話,斷章取義地強調(diào)了“加強協(xié)調(diào),適時適度”一詞,認為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了,而忽略了“區(qū)別對待,有保有壓”。而房地產(chǎn)就屬于“壓”的范圍,而不是“?！钡姆懂?近段時間加強土地增值稅的清算與房產(chǎn)稅的討論,更加證實了房地產(chǎn)屬于“壓”的范圍。在這個時候萬科降價,短期內(nèi)可能比宏觀調(diào)控政策對房企的沖擊力更大。

北京理工大學房地產(chǎn)研究室主任周畢文也贊同此觀點:“萬科的榜樣效應(yīng)是巨大的。如果不出意外,萬科在北京的價格調(diào)（資料、論壇)整,將會拉開北京房價正式調(diào)整的序幕,進而帶動行業(yè)從時下的觀望期步入明降期。”

上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍認為,萬科將扮演“大企業(yè)帶頭明降”的角色,而率先動手的大企業(yè)最終也將從中獲得最大收益,后面跟著降的企業(yè),只有降幅更大才能吸引購房者。