除軍事、保障房和特殊用地外其他用地皆有償使用

國土資源部近日透露，我國將逐步擴(kuò)大有償使用國有土地的覆蓋面。國家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。

所謂土地供應(yīng)雙軌制，簡(jiǎn)單說就是通過兩種方式完成土地供應(yīng)：一是政府無償劃撥國有土地給使用單位；一是通過市場(chǎng)化手段有償出讓國有土地，目前主要是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式出讓土地。

甘藏春說，目前我國土地資源配置的非市場(chǎng)程度依然很高。經(jīng)過近30年的改革創(chuàng)新實(shí)踐，城市國有土地基本實(shí)現(xiàn)了有償、有限期、有流轉(zhuǎn)的使用制度，但目前國有土地供應(yīng)仍然保留著雙軌制。

甘藏春表示，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國最終將取消土地供應(yīng)雙軌制。下一步，按照資源市場(chǎng)配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴(kuò)大有償使用覆蓋面，最終取消土地供應(yīng)雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實(shí)行有償使用。

減少特權(quán)有利公平

劃撥土地供給的成本比出讓要低很多。理論上通過劃撥來供給土地是為了滿足純粹的非營利性公共需求，確實(shí)應(yīng)當(dāng)降低成本。中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒稱，但現(xiàn)實(shí)的情況是，有的政府拿的是劃撥地，卻可能在土地上建起餐廳等經(jīng)營場(chǎng)所。

俞明軒表示，取消雙軌制能夠促進(jìn)土地資源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本。

取消雙軌制能減少特權(quán)用地，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。俞明軒說，所有的非公益的土地使用都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相同土地成本，取消某些單位用地的特權(quán)，讓土地出讓價(jià)格由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)公平。比如，某些事業(yè)單位用劃撥土地建樓，但做的是營利性或半營利性的生意，這樣的話對(duì)拿出讓土地蓋樓的其他經(jīng)濟(jì)主體就不公平。

取消雙軌制對(duì)農(nóng)村土地也將帶來有利影響。俞明軒表示，目前政府劃撥土地主要有兩個(gè)來源，少部分從政府的存量地里劃撥，但大部分是從農(nóng)村集體土地中征地后劃撥。此前，由于劃撥土地成本低，承包農(nóng)村集體土地的農(nóng)民所得的補(bǔ)償很少。取消土地供應(yīng)雙軌制后，被征的農(nóng)村土地出讓價(jià)值提高，補(bǔ)償額也可能增加，補(bǔ)償將更到位。

土地供應(yīng)政策變遷

俞明軒教授介紹，我國土地出讓實(shí)行"招拍掛"之前，工業(yè)用地均采用協(xié)議出讓土地使用權(quán)的方式，即出讓方與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商，以協(xié)議約定雙方權(quán)利與義務(wù)的方式有償出讓土地使用權(quán)。

2002年5月，國土資源部頒布實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式出讓。

2004年，國土資源部頒布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度。

不過目前，政府行政辦公用地、關(guān)系國計(jì)民生的部分產(chǎn)業(yè)用地以及公益性事業(yè)用地仍然采取土地劃撥的形式。俞明軒稱，按照國土資源部最新說法，除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實(shí)行有償使用。那么，以后政府行政辦公用地，能源、電力等行業(yè)用地，學(xué)校、醫(yī)院、博物館等使用土地也要通過招拍掛形式有償出讓。

國土資源部透露：我國最終將取消土地供應(yīng)雙軌制

據(jù)中國之聲《全國新聞聯(lián)播》報(bào)道，國土資源部近日透露，我國將會(huì)逐步擴(kuò)大有償使用國有土地的覆蓋面。國家土地副總督察甘藏春表示：土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。

甘藏春說，目前我國土地資源配置的非市場(chǎng)程度依然很高。

甘藏春：經(jīng)過近30年的改革創(chuàng)新實(shí)踐，城市國有土地基本實(shí)現(xiàn)了有償、有限期、有流轉(zhuǎn)的使用制度，但目前國有土地供應(yīng)仍然保留著雙軌制。

甘藏春表示：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國最終將取消土地供應(yīng)雙軌制。

甘藏春：下一步，按照資源市場(chǎng)配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴(kuò)大有償使用覆蓋面，最終取消土地供應(yīng)雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實(shí)行有償使用。（中國廣播網(wǎng) 馮會(huì)玲）

限購令出臺(tái)推諉背后 土地財(cái)政資金鏈緊繃

9月15日，北京秋季房展會(huì)開幕， "打折"成為重頭戲，一些來自各地的項(xiàng)目爭(zhēng)相變相折扣促銷，來自海南的某個(gè)樓盤，甚至直接打出了9.2折的廣告。

盡管樓盤降價(jià)的不少，但是各地樓市依然成交慘淡。一位接近住建部的專家表示，地方土地財(cái)政資金鏈緊繃，各地樓市成交慘淡，是目前地方限購政策難以出臺(tái)的主要原因。

目前為止，二三線城市限購政策新增城市只有浙江的臺(tái)州和衢州，其他省份和城市均無動(dòng)靜。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市，19城市樓市成交量同比下降，11城市成交量跌幅在30%以上。各地樓市成交低迷，或?qū)⒊蔀橄拶徴哌t緩出臺(tái)的理由和借口。

稅收直降

實(shí)際上，即使不限購，低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然影響到了政府的"錢袋子"。

9月14日，河南省國稅局發(fā)布8月份稅收數(shù)據(jù)：全省國稅部門共組織稅收100.25億元，同比增長(zhǎng)13.8%，增收12.14億元。

但是，在樓市調(diào)控，限購令陰影的打擊下，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收下降了27%。河南省雖然僅有鄭州一座城市限購，但是涉及房產(chǎn)的稅收仍然難掩頹勢(shì)。

中部的武漢，由于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，前8個(gè)月國稅局征收企業(yè)所得稅167億元，同比增長(zhǎng)30%多，但是在房地產(chǎn)調(diào)控，限購政策的影響下，房地產(chǎn)稅收呈現(xiàn)了拐點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅只微漲5.42%，而去年同期幾乎翻番。

東部沿海的浙江，9月前后新增的臺(tái)州、衢州兩座限購城市，浙江已經(jīng)有7座城市實(shí)施了限購，成為全國限購城市最多的省份。與此相對(duì)應(yīng)的是，浙江的房地產(chǎn)今年以來，房地產(chǎn)的稅收正一路下探。

記者了解到，2010年上半年浙江房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入增長(zhǎng)82%，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到63.7%。根據(jù)浙江人大常委會(huì)26次會(huì)議公布的信息，2011年上半年4月、5月、6月，浙江房地產(chǎn)營業(yè)稅環(huán)比分別下降17%、16%、8.1%。

今年上半年，浙江省房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政的收入增長(zhǎng)貢獻(xiàn)已經(jīng)下滑至27.9%。

浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(zhǎng)趙杭生表示，調(diào)控與限購政策，調(diào)控的不僅是開發(fā)商的資金鏈，更是調(diào)控地方政府的資金鏈，所以現(xiàn)在限購令在地方尤其在二三線城市的推行并沒有外界企盼那么順暢，丹東等城市甚至以"限價(jià)"政策替代"限購"政策。

此外，北京市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京財(cái)政收入累計(jì)完成1654億元，同比增幅27.9%。

其中，北京市房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅收正在下降。其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅從年初的增幅41.5%，下降至上半年的5.5%，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

9月13日財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國財(cái)政收入同比增長(zhǎng)34.3%。相對(duì)于7月份全國財(cái)政收入同比增長(zhǎng)26.7% 但是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收在全國稅收中的份額在下降。

限購掣肘

"原先在昆山大家都盛傳9月1日會(huì)出限購令，但是遲遲沒有出來，現(xiàn)在又傳可能10月1日出來。"9月14日，昆山一家房產(chǎn)中介經(jīng)理郭先生對(duì)記者如是說。

進(jìn)入9月，昆山樓市銷售量也在明顯下滑，據(jù)昆山搜房網(wǎng)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，9月第一周，昆山樓市全市共實(shí)現(xiàn)成交496套，與前一周的759套相比下降了34.65%。

昆山所在的江蘇省，由于持續(xù)的樓市調(diào)控，上半年以來，房地產(chǎn)的稅收一直在下降。根據(jù)江蘇省已公布的財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，上半年，江蘇全省一般預(yù)算收入累計(jì)完成2636.42億元，增長(zhǎng)31.1%。

與此同時(shí)，2010年，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)稅收占一般預(yù)算收入約四分之一，增量占一般預(yù)算收入增量的三分之一。

但今年1-6月，商品房銷售面積同比僅增長(zhǎng)1.4%，數(shù)據(jù)顯示，上半年江蘇全省房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅增長(zhǎng)10.3%，比去年同期大幅回落71.1個(gè)百分點(diǎn)。

中房信集團(tuán)分析師薛建雄表示："在這種形勢(shì)下，限購令的推開肯定是能碰到地方政府的阻力，對(duì)于房地產(chǎn)稅收的缺失，地方政府更多腦筋應(yīng)該是動(dòng)在如何增加這個(gè)領(lǐng)域的收入，何況還限制自己的資金流。"

正如其所言，與限購相比，目前各地政府更有興趣推進(jìn)的是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的稽查及補(bǔ)征稅。

以河南省為例，在房地產(chǎn)稅收下降近三成的形勢(shì)下，河南省審計(jì)廳對(duì)11564家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了審計(jì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)人為調(diào)節(jié)稅收進(jìn)度，延緩、應(yīng)征未征款13625.77萬元，提前征收3410.3萬元，查處少繳土地增值稅2527.16萬元。

根據(jù)河南省數(shù)據(jù)顯示，2010年度，全省房地產(chǎn)企業(yè)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)共計(jì)161.91億元，同比增長(zhǎng)57.2%，整體稅收增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到37%，占整體稅收比重達(dá)到20.6%。

北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉表示，房地產(chǎn)業(yè)稅收拉動(dòng)作用明顯，如此的財(cái)政支柱，對(duì)于地方政府而言，又如何忍心下令限制。

薛建雄也表示，在這樣的形勢(shì)之下，二三線很多城市仍舊能保持較快增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的情況畢竟是少見的，本身行情就不好，地方政府更要考慮自己的錢袋子，限購亦是限自己的財(cái)政收入，所以目前二三線城市的限購令并沒有想象中執(zhí)行的火熱。